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地产下半场产品为王!房企裁谁都不应该裁设计环亚娱乐ag88手机版

时间:2018-11-04 16:25 来源:未知 作者: 点击:

  最近房企裁员的新闻不断,楼市寒冬下,案例分析:十二个基于用户增长的,哪个专业的人员最容易被裁成了大家讨论的热点。明源君也和业内人士讨论了下,发现有两个互相矛盾的看法,一是说房企投拓、开发设计条线最容易被裁员,因为市场下行,拿地减少,业务量相应减少,人员显得冗余,另一个则说房企会减营销增设计,因为在同质化严重的环境里,设计能提高产品竞争力,在市场中更有优势。

  房企大裁员中,设计条线人员到底是该增还是减?实践中有的房企则正在做既减又增,据明源君了解,今年以来,A房企一面对设计岗人员进行考核,分数不达标员工或被裁员,一面在积极引进顶尖建筑院校毕业的设计专才,充实设计管理队伍,完成人员换血。

  地产下半场,产品为王。房企的设计与设计院的设计不同,房企的设计更多的是设计管理,明源君认为,在房地产转型阶段,裁员不但不能裁设计,反而要赋予设计管理人员更多话语权,让他们成为项目的总导演,介入设计、施工、完工的全流程。

  一是从成本上看,很多人认为,裁员主要是为了节省人力成本,裁设计是在业务量萎缩时控制成本的正确做法,其实把控好设计阶段,能省下的成本远远多于裁员省下的人力成本。二是从大趋势上看,“产品主义”重新回归,房企的设计力直接与产品力挂钩,下面明源君来一一解释。

  谈起房企设计岗人员,最多被提及的不是创新能力和设计水平,而是流水线作业的能力,能在限定期间内给出方案,不管是不是千篇一律。市场下行阶段,潮水退去方知谁在裸泳,设计僵化、毫无亮点的产品会被购房者抛弃。

  最近各个房企忙着推盘促销,加速去化回笼现金。打折、降价、买房送金条,有的甚至送宝马,花式促销提高购房者购买热情。在强势营销的手段下,同等条件的楼盘,有的去化快,有的依旧“去化难”,深究里面的原因,根源可能在于设计。

  这里举一个例子,去年成都两个临近的楼盘相继开盘,A小区和B小区在同一个区域,环亚在线娱乐。开发商档次相当,楼盘价格相似,户型也相似,然而先开盘的A小区当日去化率仅20%,几天后开盘的B小区当日售罄,去化率100%。同质化竞争中,设计细节独具匠心的,越能赢得市场的欢迎。两个楼盘大体情况相似,内里的设计细节决定了去化的程度,明源君查阅资料发现,A、B小区均是高低配项目,A小区内高层和别墅资源空间共享,可自由进出,B小区高层和别墅之间有道路分割,采用不同的大门进出,保证两个产品互不打扰。其次在装修设计上,A小区的装修样板间和交房的样板间细节不一致,很多细节发生变化。另外配套商,A小区仅有一个篮球场,B小区的公共空间设计了多个休闲场所,提升了空间价值。所以即使A小区提前开盘,并且和大型代理销售机构合作,去化率仍不理想,输就输在了设计上。

  明源君认为,现阶段房企急着去化回流资金,设计如果先天存在缺陷,后天可以再加强设计去弥补,让楼盘获得新生。

  一是对滞销楼盘升级转型,将难卖的户型加以改造,此前某楼盘以大户型居多,销售困难,开发商改变户型二次设计,将130平改造为90+40平方米的两套,更符合当地购房者的需求。

  二是在景观、样板间、配套区下功夫,增加设计亮点,丰富人文细节,整体提升楼盘品质。

  房企过冬,裁员相当于断臂求生,以降低高昂的人力成本。明源君则认为,裁员节流对于房企来说有点杯水车薪,在行业转折点来临时,重视设计,让设计全程参与开发管控,节省的成本远远高于裁员节流的部分。

  设计与成本的关系分为两部分,环亚娱乐ag88手机版。一是设计阶段,二是设计优化阶段。首先,设计几乎决定项目开发成本的70%-85%,设计精准定位可避免未来建造中大型变更产生的费用,节省建安成本,同时优秀的设计可提高项目的溢价。

  然后在设计优化方面,优化设计师在设计全流程上进行提升,使设计更加科学、合理且安全,让建筑价值最大化。比如地下车库设计优化提高停车效率,平面布置上考虑更加节省成本的建造结构比,在节能设计上控制建筑物体形系数等等,完善的优化设计能够降低工程造价5%--10%,有的甚至可以达到20%。

  万达在优化设计上十分擅长,根据资料显示,通过设计、结构优化,福建万达广场项目节省成本3500万。业内常说,“降成本就是保利润”,做好设计降低成本,即使市场下行,利润仍可控,比单纯裁员更加有技术含量。

  最近万科董事会主席郁亮在万科南方区域月度例会上说,产品力和服务能力不能提高,性价比不能提高,就没有竞争优势,他认为房地产行业的转折点已经到来,“为了度过艰难的岁月,必须要聚焦到产品力的提高上。”

  “百年建筑,始于设计。”早在2013年,中国建筑601668股吧)设计研究院、清华大学建筑学院等一线设计机构、院所便开始提倡重视设计的力量,倡导给予设计话语权。在房地产市场火热期间,楼盘都能推得出去,在寒冬期间,交易量下降,此时比拼的就成了楼盘的设计和质量,“产品主义”重回消费者视线,不少房企近两年纷纷开始打造优质产品线,锤炼产品质量。

  明源君认为,今年是房地产行业的转型之年,接下来房地产下半场,比拼的是运营能力、产品力、服务力。因为一方面消费者更加理性和成熟,注重品质,产品力将会是吸引客户的核心竞争力,产品力也将成为房企的生存之道,在众多竞品中,有辨识度且有质量的产品能脱颖而出,另一方面长远来看,限价政策未来或有松动空间,届时房企的优秀设计产品能产生更高溢价,把有限的土地开发出更高的价值。现阶段如果再不重视设计,恐怕将被市场淘汰。设计能够重塑产品品质和产品线,帮助房企挖掘核心竞争力,以后房企品牌就是自己的IP,这个大IP能不能抢占市场占有率,考验的就是你的产品设计能力!

  设计贯穿房地产项目开发始终,一个项目的评价好坏,可以说设计决定了绝大部分。房企的设计管理人员应该怎么修炼内功,在优胜劣汰时保持优势?明源君认为,最重要的是要跳出简单的设计管理圈子,参与到项目开发、策划、2016年山东钢铁日照有限公司操作。施工、成本管控等环节。房企设计管理与设计单位的设计人员不同,设计单位是乙方,房企是甲方,那么房企设计管理人员就应该是甲方的甲方,能够整合内外资源,协调各流程的运行。

  有操盘手意识的设计管理,才能更好地协助房企打造品牌特色。设计单位的设计人员普遍有一个问题,脱离市场,他们作为纯设计角色,对市场了解少,同时对房企的品牌认同度相对较低,房企和设计单位中间,设计管理人员就承担起来沟通的作用,既能向设计单位传达品牌理念,同时还可以为设计优化,掌控成本。明源君认为,要做好设计管理,房企设计管理人员要有这四大意识。

  前文提到,A房企一边裁掉不合格的设计岗员工,一边从顶级设计院校招揽新人,为设计管理团队进行换血。这里反映出的就是未来设计管理人员的需求趋势,房企需要更具有“总导演意识”的员工。

  “总导演意识”体现在何处,明源君认为最重要的是在成本管控上。降成本就是保利润,在设计阶段决定了项目成本的70%-85%,设计管理部门应该成为成本管控的牵头部门,这要求设计管理人员要发挥带头作用。

  明源君看过不少吐槽,成本岗上不懂设计的人对降低成本的方法过于粗暴,或是计算钢筋数量减钢筋,或是施工材料换成过于廉价的损害项目品质,这样省成本的产品在市场同质化竞争中,可能熬不过第一轮就栽了。有经验的设计管理人员在这里就有很大作用,一是从设计图纸阶段,防止设计单位滥用性价比低的昂贵材料,或是市场反响不好的新锐设计,二是与房企内成本管控岗协作,防止一味的压材料价格,最后导致项目效果不好。

  比如万科在设计阶段后,设计部会牵头成立非常设性组织—项目设计工作小组,小组成员覆盖设计、成本、工程、物业四个职能部门,并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业,公司设计部负责人负责小组日常工作的开展。明源君认为,这要求设计管理人员真正跳出部门圈子,参与到公司运营管理中,才能有大局观念,协调各部门工作更顺畅。

  设计施工成本如何降低并且不影响产品推出后的质量?明源君认为,设计部门可以根据客户感知度进行实时调整,客户敏感且在意的部分可提高成本,客户不敏感不在意的部分严格控制并降低成本。

  客户感知度反映的是房企开发的一个方向,即以客户需求为中心,凡是客户在意的,就要是开发在意的。以往设计按照经验做判断,现阶段需要的是对客户的了解和研判,建立客户感知度区域。麦肯锡曾给过这样的建议,进行客户感知度区分即是风险红线的判断依据,比如客户感知度高的部分是建筑外立面、外窗面积,感知度较低的是地面垫层厚度,填充墙材料等。

  设计管理人员应该建立起客户感知度坐标,全面做好用户调研,将项目中会影响到用户观感的各个指标由低到高进行排列。

  设计阶段出总图纸后,设计管理人员会将总图纸进行设计优化,优化的标准就可用“客户感知度风险红线”来评估,将客户感知度坐标+需要优化部分结合,形成新的坐标,进而根据感知度来判断评估,优化部分是否可行,划出红线,超过的部分即不可行,在红线内的可以操作,保障项目效果的水准。

  设计是充满创意,没有模板的,但是设计规划流程是可以标准化的。据明源君了解,很多房企的规划设计部门下面有一个分属部门—标准化中心。设计管理人员从设计图纸、设计优化、项目施工等环节全程介入后,对该项目会有一个总体评价。尤其是设计优化方面,设计管理人员根据经验,可以形成设计优化相关文件,反馈给设计单位,在下一次项目合作时,从设计初期避免常规问题,提高效率,减少不必要的成本消耗。

  另一方面,系统化的设计管理流程,可固化经验形成标准化模板,有利于房企产品线的形成和推广。改善型户型、大平层户型、到豪宅设计,将不同类型的项目优秀经验总结形成标准,下放到分公司时操作更有可实践性。

  设计管理要负责品质控制、成本控制,还要负责进度控制,因为设计图纸的出图时间直接影响开发报批、施工等环节。不少房企的设计管理人员和设计单位的关系可以说是相爱相杀,设计单位出图,设计管理进行优化,再改再修,在频繁的返图环节消耗大量时间,也让其他部门的人认为设计管理最主要的就是和设计单位“磨”图。

  明源君认为,设计管理人员要有多线操作意识,提前规划好时间进度表,前置可提前完成的环节,把握时间节点。比如配合营销投拓岗进行产品定位、产品线细分,配合成本岗建立成本标准体系,配合景观设计岗确定景观材料,再配合物业、工程等岗位,把可以前置的工作提前处理,多线操作,不把大量时间花费在和设计单位的“磨”图上。明源君从一个房企得知,把景观设计、景观材料选择、装修设计等提前到设计阶段初期,可以至少把设计周期缩短30%。

  近期房企裁员的消息一时间让很多人内心惶惶,明源君认为在寒冬期,房企谋求转型,多方尝试,房企员工也可在这时积极挖掘岗位的潜力,行情好时个人能力没那么重要,在市场下行时,越有自我学习意识的员工,越能在危机中展现个人能力,实现逆袭!

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